Cambogia: un mercato immobiliare ingordo che rischia l’indigestione

di Lorenzo Bianchi

Phnom Penh: Venerdì 21 settembre 2016.

La capitale della Cambogia vista da un attico di uno dei suoi grattacieli sembra una gara fra costruttori, per chi riuscirà ad arrivare più in alto, infatti centinaia di nuovi palazzi e moderne torri di cemento, ferro e vetro stanno crescendo in ogni parte della città senza nessuna regola o criterio edilizio. 

Società cinesi e coreane in maggioranza hanno investito sullo sviluppo immobiliare in Cambogia e il vento della speculazione edilizia sta soffiando su tutto il paese, la capitale Phnom Penh è stata investita in pieno , ma sembra che la tempesta vada lentamente attenuandosi, mentre per quanto riguarda la costa: Sihanoukville in particolare, il vento è iniziato a salire e molti costruttori stanno partendo proprio in questo momento.  Il problema principale per un piccolo o medio investitore che volesse costruire rimane l’incertezza sulla regolamentazione della proprietà in Cambogia, infatti agli stranieri è proibito possedere terra o immobili situati a piano terra. Quindi tutto quello che riguarda: proprietà agricole, fattorie e terreni, proprietà commerciali, semplici garage, case o ville con giardino, non potranno essere acquistate da un singolo soggetto privato ma solamente da compagnie immobiliari appositamente create a questo scopo. (Come creare una compagnia in Cambogia) 

La legge cambogiana invece acconsente di acquistare e di possedere un titolo di proprietà su un appartamento basta che sia situato al piano superiore del primo, quindi è possibile acquistare nei nuovi palazzi/condomini appena creati, chiaramente  è possibile investire e acquistare solamente appartamenti.  Fino a pochissimo tempo fa molti Europei hanno comprato vecchie case completamente da ristrutturare in Phnom Penh (nella città vecchia / centro storico) in particolare nell’area del Lungofiume / riverside dove si concentravano le vecchie palazzine, edifici originali degli anni ’30 e ’40 del ‘900 . Ultimi o penultimi piani con scale d’accesso mantenute in un indecente stato di abbandono e appartamenti semidistrutti, spesso risalenti al tempo della guerra e dei Khmer Rossi. Queste proprietà costavano (fino a 5 / 6 anni fa) pochissimo, parliamo di prezzi che oscillavano fra i 200 e i 500 $ al metro quadrato, capitava spesso che un appartamento di oltre 100 mq veniva pagato tra i 25.000 e i 60.000 $ , chiaramente anche la posizione (vista o meno sul lungofiume) aveva la sua importanza ai fini della valutazione del prezzo. Gli occidentali hanno ristrutturato in maniera rispettosa dell’ambiente e dello stile coloniale dell’epoca, spesso con arredamento locale di pregio, gettando le basi per un recupero del patrimonio immobiliare della vecchia Phnom Penh.   L’area di maggior interesse in Phnom Penh per gli investimenti di questo tipo (Recupero e ristrutturazione di vecchi appartamenti risalenti al periodo coloniale) si chiama Daun Penh , il governo cambogiano da circa 5 mesi ha vietato ai Sangkat locali (gli uffici locali presupposti ai passaggi di proprietà ) di registrare tutti i passaggi immobiliari se ad acquistare è un Barang (straniero in Lingua Khmer) bloccando di fatto una parte importante per il mercato immobiliare della capitale. Molte agenzie immobiliari occidentali presenti (che preferiscono mantenere l’anonimato) credono che questa mossa di vietare i passaggi di proprietà di vecchi appartamenti nel centro storico Daun Penh  tra proprietari cambogiani e acquirenti occidentali sia dovuto al fatto di fortissime pressioni da parte delle multinazionali e grosse compagnie di costruzione cinese che hanno già costruito immensi, mastodontici progetti (pensiamo alla zona dello stadio olimpico di Phnom Penh con millioni di nuove cubature già pronte) ed abbiano difficoltà a piazzarle sul mercato, ed abbiano fatto questa mossa credendo di accaparrarsi la fetta degli investitori occidentali nei loro lussuosi e nuovi condo (condominii) , mentre non hanno compreso che un Europeo che compra il vecchio per ristrutturarlo non andrà mai ad investire in un immobile nuovo di zecca in un palazzone anonimo semi centrale o addirittura in periferia. 

Immobili commerciali a Phnom Penh – Un’impennata verso l’alto!

Un aspetto fondamentale per la crescita economica della Cambogia e della sua capitale Phnom Penh, è l’andamento del prezzi degli immobili commerciali che ormai da qualche anno hanno subito un’impennata verso l’alto, spesso senza alcuna giustificazione, perchè rimane pur vero che l’economia cresce del 7% annuo, ma il livello reale di ricchezza della capitale phnom penh in termini di ricchezza assoluta ha un PIL (prodotto interno lordo) che vale  7-8 milliardi di dollari/anno, ovvero la stessa ricchezza prodotta da una media piccola  città di provincia italiana, come: Macerata, Pesaro o Arezzo (7-8 milliardi di PIL all’anno ognuna ).

Purtroppo in Cambogia  buona parta della popolozione della capitale mira esclusivamente ad un arricchimento immediato, ad un guadagno facile e sicuro, la mentalità del proprietario Cambogiano medio, spesso non è ancora matura e pronta ad un economia di mercato che punti ad una crescita costante e duratura nel tempo (tranne poche eccezioni) . Infatti vi capiterà spesso, soprattutto nella capitale Phnom Penh ( ma anche Siem Reap e Sihanouk Ville) di avere delle richieste di affitto con canoni di locazione esagerati che vi ricorderanno più  i livelli di prezzi che trovate in occidente rispetto ad una piccola e povera nazione del terzo mondo. La strategia dei proprietari non è quella avere un negozio / attività commerciale che duri nel tempo (ripetiamo che sicuramente esistono eccezioni) bensì quella di ottenere la massima resa: Vi chiederanno un canone di affitto elevato e se volete un contratto di locazione lungo vi chiederanno molte mensilità di deposito,  molti di loro inseriranno una clausola per la quale: se non rispetterete la durata del contratto perderete il deposito versato. Molte aziende e compagnie straniere si trovano così in una stretta morsa, con un canone di affitto elevato e allo stesso tempo un deposito versato elevato. Questo sistema di cose rende folle la panoramica delle attività commerciali che aprono e chiudono in continuazione nella capitale Phnom Penh, soprattutto nelle aree considerate di pregio a livello commerciale. Ai proprietari non importa assolutamente nulla perdere un inquilino che magari ha un buon business già avviato. I proprietari Khmer non vi verranno incontro diminuendo il prezzo o attuando la manutenzione del fondo (spesso il livello di manutenzione dei fondi commerciali è veramente scarso) , ma  anzi tenderanno ad ottenere il maggior profitto ed interesse dalla proprietà che hanno.

Prima di aprire un’attività commerciale in Cambogia, valutate bene i rischi e attuate un business plan ricercando seri professionisti che conoscano bene il paese e sappiano consigliarvi sui rischi e sulle principali problematiche.

di Lorenzo Bianchi